الأحكام العامة لإدارة الأملاك العقارية المشتركة في التشريع الجزائري

Abstract

" تعد الملكية المشتركة في العقارات المبنية نتيجة حتمية ساعد على ظهورها انتشار السكن الجماعي لاسيما البنايات العمودية، هذه الأخيرة التي ساهمت الاعتبارات الاجتماعية والاقتصادية في انتشارها تختص بتقاسم السكان فيها لمساحات مبنية وأخرى غير مبنية على شكل أجزاء مشتركة تابعة للأجزاء الخاصة التي يملكها السكان على الشيوع، فهذه الحالة القانونية تستدعي وضع الآليات اللازمة لإدارتها وحمايتها. تعتبر الجزائر من البلدان التي انتهجت نمط السكن الجماعي للحد من الأزمة التي يعانيها هذا القطاع، لذلك عملت على مسايرة ذلك بوضع التشريع المنظم لهذه الملكية وعلى رأسها القانون المدني الصادر وفق الأمر 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر 1975 الذي تبعه صدور المرسوم 76-146 المؤرخ في 23 أكتوبر 1976 والمتضمن النظام النموذجي للملكية المشتركة في العقارات المبنية و مجموع العقارات المقسمة إلى أجزاء، هذا الأخير ألغي ضمنيا بالمرسوم 83-666 المؤرخ في 12 نوفمبر 1983 والمحدد للقواعد المتعلقة بالملكية المشتركة وتسيير العمارات الجماعية والدي ألغي بموجب المادة 07 من المرسوم التنفيذي رقم 14-99 الصادر في 16 مارس 2014 الذي يتضمن نموذج نظام الملكية المشتركة المطبق في مجال الترقية العقارية والذي بقي ساري المفعول إلى يومنا هذا. إن الآليات القانونية التي وضعها المشرع لإدارة وتسيير الملكية المشتركة تتمثل في جمعية الملاك التي منحها الشخصية المدنية وهي التي تعتبر الجهاز الأساسي المنوط به إدارة هذا النوع من الملكية، وللقيام بصلاحياتها على أحسن وجه وضع لها ممثلا قانونيا هو المتصرف الذي ينوب عنها في كل الأعمال المكلفة بها، وعلى رأسها إدارة وحماية الملكية المشتركة التي نؤدي بالضرورة للحفاظ على العقار وعلى ساكنيه. أما فيما يتعلف بالمسؤولية التي تقع على المالكين والجمعية وكذا المتصرف، فيعتبر القانون المدني بالإضافة إلى نظام الملكية المشتركة الإطار المنظم لذلك ""La copropriété dans les immeubles bâtis est un résultat inéluctable dû à la propagation des habitats collectifs dans le bâtiment horizontal, qui est une nécessité sociale et économique, où les propriétaires se partagent les surfaces bâtis et non bâtis, sous forme de partis privées et autres indivis, ce qui implique la confection de mécanismes juridiques utiles pour son administration et sa protection. L'Algérie est parmi les pays qui ont optés pour se type de logements collectifs afin de subvenir aux besoins cruciaux qui ne cessent de se faire sentir, c'est pourquoi l'Algérie a poursuivi le processus en l'accompagnant par une panoplie de législations organisant ce type de propriété, en premier lieu le code civil promulgué par l'ordonnance 58-75 du 26 septembre 1975, suivi par le décret 146-76 du 23 octobre 1976 portant le statut type de la copropriété des immeubles bâtis, et l'ensemble des immeubles répartis en lots, ce dernier qui a était abrogé tacitement par le décret 83- 666 du 12 novembre 1983 fixant les règles régissant la copropriété et la gestion des bâtiments collectifs , ce dernier qui a était abrogé avec la article 07 de la décret 99-14 du 16 mars 2014 fixant le modèle de règlement copropriété en matière de promotion immobilière qui est resté en vigueur à ce jour. Les mécanismes réglementaires établis par le législateur Algérien concernant l'administration et la gestion de la copropriété, sont: l'association des copropriétaires doté de la personnalité civile, considérée comme l'outil essentiel régissant ce type de propriété et afin qu'elle puisse s'acquitter de sa tâche le législateur lui a désigné un représentant qui l'administrateur de l'immeuble, ce dernier est le responsable direct de la gestion, la protection et la préservation de l'immeuble et des propriétaires. En ce qui concerne la responsabilité qui incombe aux copropriétaires, à l'association et à l'administrateur de l'immeuble; est régis par le code civil, et le statut de la copropriété.

"