القواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية في ظل القانون 11/04

Abstract

شهد نشاط الترقية العقارية الخاصة في ظل القانون 11/04 المحدد للقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية الساري المفعول تغيرات شاملة مست جميع عناصرها، مقارنة بالقانون 86/07 والمرسوم التشريعي 93/03 الملغيان. فقد توسع مجال نشاط الترقية العقارية ليشمل بالإضافة إلى البناء والتجديد، إعادة الهيكلة، والترميم، وإعادة التأهيل، وتدعيم البنايات، واقتناء الأرضيات من أجل البناء والتهيئة. وأعطى المشرع في القانون 11/04 الأولوية إلى إنجاز المحلات ذات الاستعمال السكني عن حساب المحلات ذات الاستعمال المهني والحرفي. كما أعطى صفة "المرقي العقاري" للقائم على هذا النشاط، بعدما كان يصفه بـ: "المكتتب" في القانون 86/07 و "المتعامل في الترقية العقارية" في المرسوم التشريعي 93/03. وتعزز المركز القانوني للمرقي العقاري بقانون خاص وشروط جديدة للاعتماد، تمثلت في التسجيل في السجل التجاري، الجنسية الجزائرية، السن خمسة وعشرون (25) سنة كحد أدنى، الحصول على المؤهلات، حسن السيرة وغيرها. كما ألزم المرقي العقاري عند إنجاز المشاريع بشروط صارمة، تتمثل في الترخيص الإداري المسبق، والمبادئ العامة للبناء، وقواعد التهيئة والتعمير وجعلها من النظام العام، والاستعانة بخدمات مقاول مؤهل قانوناً، والاكتتاب لدى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة. ونص على تقنيات البيع الخاصة في عقد البيع على التصاميم وعقد حفظ الحق، التي نظمها المشرع بقواعد آمرة والتزامات متبادلة بين المرقي العقاري والمستفيد، تضمنت حسن الإنجاز، وقابلية العقار للشروط التقنية المطلوبة. وتسديد الدفعات من طرف المستفيد، واحترام الآجال، ورتب على مخالفة ذلك جزاء، وأكد على ضمان إتمام الإنجاز. وفي حالة الإخلال يحل الصندوق محل المرقي العقاري في تسديد المبالغ المدفوعة أو ضمان إتمام الإنجاز عن طريق مرقي عقاري آخر. ومن الآثار القانونية أن مسؤولية الضمان من العيوب تمتد إلى ما بعد إتمام الإنجاز وتسليم العقار. وتشمل كل الأطراف التعاقدية في مشروع الإنجاز والمرقي العقاري خلال سريان مدة الضمان. ولضمان حقوق مقتني السكن واحترام المعايير التقنية للبناء في مشاريع الترقية العقارية، فقد أحاطهما المشرع بحماية قانونية وإدارية، شملت عقوبات إدارية تصل إلى سحب الاعتماد، وغرامات مالية معتبرة، وعقوبات جزائية تصل إلى الحبس لحد خمس (05) سنوات للمرقين العقاريين المخالفين للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية. The private real estate promotion activity under the law 4/11 defining the rules governing the real estate promotion activity in effect witnessed comprehensive changes affecting all its elements, compared to the repealed Law 7/86 and the repealed Legislative Decree 03/93. The field of real estate promotion activity expanded to include, in addition to construction and renovation, restructuring, restoration, rehabilitation, building reinforcement, and the acquisition of floors for construction and preparation. In Law 4/11, the legislator gave priority to the completion of shops with residential use over the expense of shops of professional and professional use. He also gave the status of "real estate promoter" to the person in charge of this activity, after he described it as: "subscriber" in Law 86/07 and "dealer in real estate promotion" in Legislative Decree 93/03. The legal status of the real estate promoter was strengthened by a special law and new conditions for accreditation, represented by registration in the commercial registry, Algerian nationality, age twenty-five (25) years as a minimum, obtaining qualifications, good conduct, and others. The real estate promoter was also obligated upon completion of projects under strict conditions, such as prior administrative licensing, general principles of construction, rules of preparation and reconstruction and making them of public order, seeking the services of a legally qualified contractor, and subscribing to the Mutual Guarantee and Guarantee Fund.